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La préparation de l’offre d’achat

Pour la plupart des gens, l’achat d’une maison constitue la transaction la plus important de leur vie.  Pourtant, les gens achètent et vendent souvent leur maison sans réfléchir sur toutes les questions qu’ils devraient se poser avant de signer une convention exécutoire de vent.

Ce dépliant est le deuxième de la série suivante de dépliants : L’achat et la vente d’une maison.  Les autres sont: Le projet d’achat d’une maison, Les prêts hypothécaires et La vente de votre maison. 

Ce dépliant a pour but de renseigner en général les gens qui se proposent de signer un contrat les engageant à acheter une maison.  Il traite d’un aspect important : la préparation de l’offre d’achat.  Il ne constitue pas un état exhaustif du droit en la matière et certaines modifications de la loi peuvent intervenir.  Pour plus de renseignements sur votre cas personnel, il vaut mieux consulter un avocat.

En quoi consiste l’offre d’achat?

L’offre d’achat est un document formaliste et juridique dans lequel un certain prix est offert pour une propriété. 

L’offre peut être non-conditionnelle ce qui indique que vous achèterez la propriété sans condition particulière.  Une fois que l’offre est acceptée par le vendeur, vous devez la respecter entièrement.

L’offre conditionnelle indique que vous achèterez la propriété moyennant certaines conditions.  Ces conditions doivent être mentionnées dans l’offre d’achat.  Par exemple, votre offre peut être conditionnelle à l’obtention du financement requis.  Si vous ne pouvez pas obtenir un prêt hypothécaire pendant le délai indique, votre offre cesse d’être valable.  Bref, la transaction n’aura pas lieu.

Comment faire l’offre d’achat?

L’offre d’achat doit se faire par écrit.  Très souvent, le vendeur n’accepte pas la première offre présentée.  Il ajoute la plupart du temps des modifications à cette offre (contre-offre).

Qui prépare l’offre?

L’agent immobilier prépare l'offre pour vous.  La plupart des chambres immobilières possèdent leur propre formula d'offre dont se servent les agents.  L'acheteur ne paie aucun frais pour ce service car l'agent est payé par le vendeur.  Une fois que vous aurez rempli avec l'agent immobilier les éléments principaux de l'offre, montrez-la à votre avocat avant de signer.  Faites-la examiner par votre avocat pour vous assurer que vos intérêts sont bien protégés.

Si vous faites une offre sur une maison non inscrite auprès d'un agent immobilier, vous pouvez retenir les services d'un avocat ou agent immobilier pour vous aider dans la préparation de l'offre.

Quels sont les principaux éléments de l'offre:

  1. le nom de l'acheteur
  2. le nom du vendeur
  3. la description de la propriété

L`adresse municipale de la propriété, s'il en est, et les dimensions de la propriété doivent être mentionnées dans l'offre.

  1. le prix d`chat
  2. le montant du dépôt est la somme d'argent versé par l`acheteur au moment de la présentation de l'offre.  Le chèque doit être payable à la maison de courtage.  Si l'offre est acceptée, la maison de courtage gardera l'argent en fiducie jusqu`à la conclusion de la transaction.  À ce moment, le dépôt sera imputé au prix d'achat. 

Date de conclusion

C`est la date à laquelle le vendeur sera payé et le moment où vous devenez propriétaire.

Délai pour l`examen de titres

C`est le délai accordé à l'avocat pour l`examen des titres de propriété du vendeur.  L`examen de titres constitue une étude attentive des actes antérieurs et des propriétaires successifs de la propriété.  Au Nouveau-Brunswick, il implique un examen des actes juridiques qui touchent le titre de propriété.  Assurez-vous que l'offre prévoit au moins trente jours pour l`examen des titres. 

Objets mobiliers et accessoires fixes

Vous devez décider quels sont, dans la maison, les objets mobiliers et accessoires fixes vous voulez inclure dans le prix d`achat.

Les objets mobiliers sont des biens personnels, tels que la machine à laver, la sécheuse, le réfrigérateur, la cuisinière, les tapis, le lave-vaisselle, les accessoires du foyer et les rideaux.

Les accessoires fixes sont des biens personnels faisant partie de la maison, tels que les portes, fenêtre, appliques électriques et apis mur-à-mur.

Vous devez mentionner dans l'offre les biens personnels qui doivent être compris dans l`achat de la maison.  Sinon, vous ne les obtiendrez pas.

Par contre, les accessoires fixes font automatiquement partie de la maison.  Toutefois, le vendeur peut indiquer dans sa contre-offre les accessoires fixes qu`il désire enlever, comme le lustre de la salle à dîner, par exemple.

Certificat de localisation

Le veneur qui n'a pas de certificat de localisation n`est pas tenu de s'en procurer un.  Puisque la plupart des prêteurs hypothécaires n'approuveront pas l`hypothèque s`ils n`ont pas un certificat, l`acheteur devra probablement en avoir besoin.

Demandez à l`agent immobilier s`il existe un certificat de localisation récent.  S`il n`est pas récent, il se peut que le prêteur refuse ce certificat.  Qui paiera pour le nouveau certificat ?  C`est vous, sauf si vous avez, avant de signer l`offre d'achat, inséré la clause obligeant le vendeur à défrayer avec l'acheteur le coût d`un à réduire le prix d'achat en conséquence. 

Services publics

Les comptes impayés de services publics peuvent causer un problème.  Certaines entreprises de service public peuvent enregistrer un privilège sur la propriété en cas de non paiement de leurs comptes, peu importe qui est le propriétaire de la propriété.

Votre offre d'achat devrait indiquer que tous les comptes de service public facturés avant la date de conclusion.  Exigez une dernière lecture du compteur à la date de conclusion.  Incérez une clause dans votre offre obligeant le vendeur ou son avocat à payer ce dernier compte lors de sa facturation.  C`est vous qui avez personnellement la responsabilité à la date de conclusion. 

MIUF

La MIUF (mousse isolante d`urée formaldéhyde) a déjà été un isolant approuvé.  Toutefois, il a été interdit par le gouvernement fédéral en 1980. 

Vendre une maison qui contient de la MIUF n`est pas contraire à la loi, mais la présence de MIUF peut diminuer la valeur marchande de la maison et sa mise en marché.  Si vous voulez être sûr que la MIUF  a été enlevée ou n`a pas été utilisée comme isolant de la maison, faites-en une condition de votre offre d`achat. 

Eau

Dans certains endroits, la qualité de l`eau influence la mise en marché de la propriété et la possibilité pour l`acheteur d`obtenir un prêt hypothécaire.  Si vous voulez un certificat de qualité de l`eau pour obtenir un prêt ou doutez de la qualité de l`eau, mentionnez à titre de condition de l`offre d`achat, que le vendeur devra vous fournir ce certificat. 

Zonage

L`usage de biens-fonds est réglementé par des arrêtés et règlements de zonage.  L`usage que vous désirez faire de la propriété et le fait que le zonage le permette devraient être mentionnés dans l`offre d`achat.  Si l`usage que vous désirez faire de la propriété et le fait que le zonage le permette devraient être mentionnés dans l`offre d`achat.  Si l`usage que vous désirez faire de la propriété est défendu par le zonage, il y aurait lieu de faire une offre conditionnelle à un changement ultérieur de zonage. 

Restrictions enregistrées

En plus arrêtés de zonage, il peut y avoir des restrictions concernant l`usage du bien-fonds, comme l`existence de clauses restrictives et de normes de construction.  Si l'usage spécifique que vous voulez faire de la propriété est important pour vous, il faut demander si cet usage est vraiment permis.  Il faut soulever ces questions avant de signer l`offre et non après

Droit d`accès et d`inspection

Une fois votre offre acceptée par le vendeur, vous n`avez plus le droit d`inspecter la maison ni même d`y entrer.  Toutefois, plusieurs acheteurs voudront enter dans la maison avant la date de conclusion pour prendre les mesures des fenêtres en vue de l`installation des rideaux ou des pièces pour la pose des tapis, de la peinture ou de la tapisserie.

Votre offre doit comprendre une clause vous donnant la permission d`entrer à l`occasion dans la maison, pour une raison valable, en compagnie du vendeur ou de l`agent du vendeur. 

Solde dû à la conclusion

Le solde dû à la conclusion est tout simplement le prix d`achat, moins le montant du dépôt.  Vous devez payer ce montant à la date de conclusion.  Cependant, il faut remarquer que certains ajustements seront effectués. 

Que signifie le mot ``ajustements`` ?

L’avocat du vendeur préparera un document appelé feuille d’ajustement. Cette feuille indique le solde final qui est dû au vendeur à la conclusion ainsi que le mode de calcul de la date de conclusion.

Les ajustements comprennent :

  • Les impôts fonciers: L’acheteur est responsable du paiement des impôts fonciers depuis la date de conclusion jusqu’à la fin de l’année doit recevoir un crédit pour ce montant. Le montant crédité au vendeur figurera dans la feuille d’ajustement.
  • chauffage: L’huile constitue un combustible pour le chauffage de la maison qui doit être comprise dans la feuille d’ajustement. Les autres combustibles sont le bois, le propane, etc. L’acheteur doit normalement rembourser le vendeur pour la quantité d’huile à chauffage dans le réservoir.
  • divers: Les frais, comme l’électricité, qui font l’objet d’un relevé par compteur ne nécessitent pas d’ajustement. Cependant, si un service public, comme l’eau, est facturé selon un tarif établi, il faut en faire l’ajustement. Si le vendeur a déjà payé le montant en entier, on dit lui accorder un crédit pour le reste de l’année, lequel figurera dans la feuille d’ajustement.

Qu’arrive-t-il après la préparation de l’offre d’achat?

Soyez sûr d’être capable de respecter vos obligations avant de signer l’offre d’achat. Votre avocat veillera à vous expliquer la nature de vos obligations. Montrez-lui l’offre avant de la signer et consultez-le avant d’accepter une contre-offre.

Qu’arrive-t-il si vous devez agir rapidement, ou si votre avocat n’est pas immédiatement disponible?

Souvent, les acheteurs veulent agir rapidement par crainte de voir s’échapper leur maison de rêve aux mains d’un autre acheteur. Toutefois, si vous ne pouvez pas voir votre avocat immédiatement, vous pouvez toujours faire une offre conditionnelle à ce que l’offre soit ultérieurement examinée par votre avocat.

Qu’arrive-t-il après la signature de l’offre d’achat?

Une fois l’offre d’achat signée, l’agent la présente au vendeur. Le vendeur a trois choix : l’accepter, la rejeter ou présenter une contre-offre. Le vendeur insatisfait des termes de votre offre vous présentera une contre-offre. Par exemple, le vendeur peut augmenter le prix de 5 000$ et initialer ce changement. Si vous initialez à votre tour ce changement, le contrat est alors conclu et subordonné à toutes les conditions mentionnées. Toutefois, vous pouvez, par exemple, réduire le prix de 5 000$ au lieu de 3 000$, initialer ce changement et présenter à nouveau l’offre (contre-contre-offre). Cette démarche se poursuit jusqu’à ce que les deux parties acceptent et initialent tous les changements apportés, sinon il y a absence de contrat.

De quel délai dispose le vendeur pour se décider?

Cela dépend du délai accordé par l’acheteur au vendeur. Vous pouvez lui accorder quelques heures ou, comme la majorité des acheteurs, un ou deux jours. Pendant ce délai, vous ne pouvez pas annuler votre offre.  Si on ne vous informe pas de l’acceptation de l’offre avant l’expiration du délai, il n’y a pas de contrat.

Dans le cas de contre-offre, le délai accordé par le vendeur est habituellement très court, souvent de quelques heures seulement. Si ce délai expire sans que l’entente ne soit conclue, ni l’un ni l’autre n’est tenu de poursuivre les négociations.

Que se passe-t-il après l’acceptation de mon offre?

Une fois l’offre acceptée par le vendeur, l’offre devient un contrat définitif et exécutoire. Cependant, si l’offre est conditionnelle, vous n’êtes pas tenu de finaliser l’achat si les conditions ne sont pas remplies.

Si mon offre est acceptée, quand pourrai-je emménager dans la maison?

Vous pouvez obtenir les clés et emménager dans votre nouvelle maison lorsque vous en devenez le propriétaire. Cela se produit è la date de conclusion.

Le Service public d’éducation et d’information juridiques du Nouveau-Brunswick (SPEIJ-NB) est un organisme sans but lucratif. Son but est d’offrir à la population néo-brunswickoise de l’information en matière juridique.

Le SPEIJ-NB reçoit une aide financière et matérielle du ministère fédéral de la Justice, de la Fondation pour l’avancement du droit au Nouveau-Brunswick et aussi du ministère de la Justice du Nouveau-Brunswick.

Nous désirons souligner la collaboration des Services à la consommation du ministère de la Justice du Nouveau-Brunswick, du Conseil immobilier du Nouveau-Brunswick et des membres du Barreau du Nouveau-Brunswick.

Publié par:

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